Quando si acquista una casa si pagano:

• le imposte per il trasferimento dell’immobile;
• gli onorari del Notaio che redige l’atto di compravendita.

Le imposte da pagare sono diverse a seconda se il venditore è un’impresa o un privato ed a seconda se la casa che si va a comprare è da considerarsi o meno una prima casa dal punto di vista fiscale.

Data l’importanza che assumono queste imposte, nell’ambito delle decisioni circa l’acquisto di un immobile, vediamo in dettaglio l’onere da sostenere nelle varie situazioni.

	Imposta	Se prima casa	Se altro immobile
Venditore privato	di registro	3% del valore immobile	7% del valore immobile
	ipotecaria	€ 168 (fissa)	2% del valore immobile
	catastale	€ 168 (fissa)	1% del valore immobile
	Totale	€ 336 + 3% valore immobile	10% valore immobile
Venditore impresa	IVA	4% del prezzo d’acquisto	10% del prezzo d’acquisto
	di registro	€ 168 (fissa)	€ 168 (fissa)
	ipotecaria	€ 168 (fissa)	€ 168 (fissa)€ 168 (fissa)
	catastale	€ 168 (fissa)	€ 168 (fissa)
	Totale	€ 504 + 4% prezzo acquisto	€ 504 + 10% prezzo acquisto

Il valore dell’immobile (al quale il prezzo d’acquisto dovrà necessariamente far riferimento) è dato dal prodotto della rendita catastale per un moltiplicatore specifico, che varia in base alla categoria cui appartiene l’immobile.

Anche in questo caso può essere utile la seguente tabella che evidenzia il valore dell’immobile per le varie categorie (il calcolo tiene conto pure della rivalutazione del 5% della rendita).

Valore di un immobile
Categoria del fabbricato	Valore
A – B – C (con esclusione di C/1 e A/10)	Rendita catastale x 126,00
Prima casa	Rendita catastale x 115,50
C/1 - E	Rendita catastale x 42,84
D – A/10 (D se è stata attribuita la rendita)	Rendita catastale x 63,00

Vendita di una casa acquistata da non più di 5 anni

Particolare attenzione deve essere prestata qualora si rivenda la casa acquistata da non più di 5 anni. Infatti, in questa caso (e solo in questo caso) la vendita è considerata fiscalmente un’operazione di speculazione e come tale la plusvalenza eventualmente realizzata deve essere indicata in dichiarazione dei redditi e conseguentemente tassata (pesantemente). La plusvalenza di cui si parla è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita ed il prezzo pagato a suo tempo per l’acquisto. Si può evitare la tassazione della plusvalenza solo quando si verificano le seguenti circostanze:

• l’immobile è stato ricevuto per donazione
• l’immobile è ricevuto in eredità
• l’immobile ha rappresentato per la maggior parte del tempo (intercorso dall’acquisto alla vendita) l’abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari

Credito d’imposta in caso di vendita e riacquisto della prima casa

Nel caso che si proceda alla vendita di una casa ed al riacquisto di un’altra casa (non di lusso), si ha la possibilità di godere di un credito d’imposta, che può essere utilizzato per non pagare, nei limiti dell’importo del credito, le somme dovute alla pubblica amministrazione a titolo d’imposta.

Più precisamente il suddetto credito d’imposta può essere utilizzato per non pagare (sempre nei limiti del suo importo):

• l’imposta di registro dovuta sull’acquisto del nuovo immobile (quindi direttamente all’atto del riacquisto)
• altre imposte di registro, ipotecarie o catastali (dovute su atti cronologicamente successivi all’acquisizione del diritto al credito d’imposta)
• l’IRE dovuta nella prima dichiarazione dei redditi presentata successivamente alla maturazione del credito d’imposta
• le imposte da versare con il modello F24 (si riporta in compensazione il credito d’imposta nel modello)

L’entità del credito è costituita dall’ammontare dell’imposta di registro (o in alternativa dell’IVA) pagata sul primo acquisto dell’immobile (quello antecedente, riguardante la casa poi rivenduta). In ogni caso l’importo del credito non può essere superiore all’imposta di registro (o all’IVA) dovuta sul nuovo acquisto, perché altrimenti il credito d’imposta cesserebbe di essere tale e darebbe luogo ad un inammissibile rimborso.

Condizioni necessarie per godere del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa sono:

• la casa venduta e quella nuova acquistata devono essere entrambe “prima casa”, ovvero devono essere state acquistate con i benefici della prima casa, indicate come tali negli atti d’acquisto ed utilizzate appunto come abitazione principale
• non ci deve essere stata la successiva decadenza dai benefici previsti per la prima casa
• l’acquisto della nuova casa deve avvenire entro un anno dalla vendita della precedente casa
• nell’atto d’acquisto della nuova casa deve essere espressamente richiesto il credito d’imposta spettante per il riacquisto della casa d’abitazione e devono essere chiaramente indicati tutti gli estremi necessari alla sua quantificazione.